Rozliczenie nakładów na budowę domu na działce będącej własnością jednego małżonka
Podział majątku wspólnego małżonków stanowi nieodzowny element postępowania rozwodowego lub separacyjnego. W ramach wspólności majątkowej małżonkowie gromadzą różne składniki majątkowe, jednak nie wszystkie dobra wchodzą do tej wspólności. Niejednokrotnie bowiem jeden z małżonków jeszcze przed zawarciem małżeństwa zgromadzi określony majątek np. niezabudowaną działkę, który to majątek również nie stanowi majątku wspólnego. Problem pojawia się, gdy małżonkowie postanowią zainwestować środki wspólne w budowę domu na działce należącej do jednego z nich. W praktyce często spotykaną jest również sytuacja, gdy jeden z małżonków posiada już dom, który następnie małżonkowie remontują ze środków stanowiących majtek wspólny. W takich przypadkach potrzebne jest rozliczenie budowy wspólnego domu na działce męża lub żony, a właściwym do tego sposobem jest rozliczenie nakładów. W związku z powyższym, w tym artykule odpowiadam, jak powinno wyglądać rozliczenie nakładów na budowę domu na działce będącej własnością jednego z małżonków?
Czym jest wspólność majątkowa małżeńska?
Wspólność majątkowa małżeńska obejmuje co do zasady wszystkie dobra nabyte przez małżonków w trakcie trwania małżeństwa, z wyjątkiem tych, które stanowią majątek osobisty każdego z nich. Do majątku osobistego zalicza się m.in. przedmioty nabyte przed zawarciem małżeństwa, darowizny czy spadki. Oznacza to, że jeśli jedno z małżonków jeszcze przed ślubem było właścicielem działki budowlanej, pozostaje ona jego majątkiem osobistym nawet po zawarciu związku małżeńskiego.
Wspólna budowa domu na działce jednego z małżonków
Gdy małżonkowie decydują się na budowę domu na działce należącej do jednego z nich, zainwestowane w budowę środki zazwyczaj pochodzą z majątku wspólnego. Podobna sytuacja może dotyczyć remontu istniejącego już budynku, który jest własnością jednego z małżonków. W takim przypadku powstaje problem rozliczenia tych nakładów w razie rozwodu lub podziału majątku wspólnego.
Zgodnie z przepisami kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty. Nakładem takim jest bez wątpienia budowa domu na działce jednego z małżonków lub remont takiego budynku.
Udowodnienie przed Sądem, że nakłady poniesione zostały z majątku wspólnego (a nie z osobistego) nie powinno sprawiać większych problemów, a to z uwagi na obowiązujące domniemanie, że wszystko co małżonkowie nabyli w trakcie małżeństwa stanowi ich majątek wspólny. Małżonek który podniósłby, że pieniądze na budowę domu, czy też remont pochodziły z majątku osobistego musiałby to wykazać.
Jak rozlicza się nakłady z majątku wspólnego?
W postępowaniu o podział majątku wspólnego rozliczenie nakładów powinno być przeprowadzone przez sąd z urzędu. Nie jest wymagane zgłoszenie takiego roszczenia przez jednego z małżonków, co odróżnia tę sytuację od przypadków, gdy nakłady były ponoszone z majątku osobistego jednego z małżonków na majątek wspólny.
Tak jak to zostało zaznaczone powyżej, udowodnienie, że nakłady zostały poczynione z majątku wspólnego, jest stosunkowo proste, ponieważ obowiązuje domniemanie, że wszystko, co małżonkowie nabyli w trakcie małżeństwa, stanowi ich wspólność majątkową. Jeśli jeden z małżonków twierdzi, że środki pochodziły z jego majątku osobistego, musi to wykazać przed sądem.
Częstym błędem w tego rodzaju sprawach jest określenie wysokości nakładu poprzez odwołanie się do poniesionych kosztów budowy (albo do kosztów remontu). W praktyce rozliczenie takiego nakładu sprowadza się do wyceny działki według jej stanu przed budową domu (działki niezabudowanej) oraz działki już z wybudowanym domem. To właśnie różnica pomiędzy tymi wartościami stanowi nakład podlegający rozliczeniu.
Wartość nakładu ustala się na podstawie stanu i cen rynkowych z chwili orzekania w przedmiocie rozliczeń, czyli w praktyce według cen obowiązujących w trakcie trwania sprawy.
W przypadku ustalenia wartości nakładu Sąd zasądzi na rzecz małżonka kwotę odpowiadającą połowie tego nakładu.
Przykładowo:
- Działka należąca do jednego z małżonków przed ślubem była warta 200 000 zł.
- Po wybudowaniu domu jej wartość wzrosła do 1 000 000 zł.
- Nakład poniesiony na budowę wynosi 800 000 zł.
- Drugi małżonek ma prawo do połowy tej wartości, czyli do 400 000 zł.
Ostateczna kwota rozliczenia jest ustalana według wartości rynkowej na dzień orzekania, a nie na moment poniesienia wydatków.
Możliwe sposoby rozliczenia
Jak to już zostało zaznaczone, podstawowym sposobem rozliczenia jest zasądzenie przez sąd zwrotu wartości połowy nakładu na rzecz drugiego małżonka. Istnieje jednak możliwość zastosowania innej formy rozliczenia, poprzez przeniesienie udziału w nieruchomości na drugiego małżonka. Sąd może uwzględnić takie żądanie, jeśli okoliczności sprawy na to pozwalają, przy czym bierze się pod uwagę zasady współżycia społecznego.
Z uwagi na to, że byli małżonkowie często pozostają w konflikcie, wspólne korzystanie z nieruchomości mogłoby być utrudnione, dlatego opcja przeniesienia udziału jest stosowana rzadziej i wymaga szczególnych okoliczności.
Konsekwencje braku rozliczenia nakładów
Bardzo istotne jest, aby rozliczenie nakładów odbyło się w toku sprawy o podział majątku wspólnego. Brak zgłoszenia tego zagadnienia w odpowiednim czasie sprawia, że późniejsze dochodzenie zwrotu nakładów może stać się niemożliwe.
Podział majątku, w tym rozliczenie nakładów na nieruchomość, jest skomplikowanym procesem, który wymaga dokładnej analizy. Pomoc prawnika jest nieoceniona, aby zapewnić sprawiedliwe i prawidłowe rozliczenie. Nasza Kancelaria specjalizuje się w sprawach dotyczących podziału majątku, w tym rozliczeń nakładów na nieruchomości. Zapewniamy kompleksową pomoc prawną na każdym etapie postępowania, od analizy sytuacji po reprezentowanie w sądzie.
Rozliczenie nakładów na budowę domu na działce należącej do jednego z małżonków to kluczowy element podziału majątku wspólnego. Ostateczna wartość nakładów zależy od wyceny nieruchomości przed i po zakończeniu inwestycji. W zależności od okoliczności sąd może zasądzić zwrot nakładów w formie pieniężnej lub wyjątkowo, poprzez przeniesienie udziału w nieruchomości. Aby zapewnić prawidłowe rozliczenie, warto skorzystać z pomocy specjalistów w tej dziedzinie.
Jeżeli mają Państwo pytania odnośnie podziału majątku, zapraszamy do kontaktu.