Nabycie nieruchomości jest jednym z najlepszych sposobów inwestowania i lokowania posiadanego kapitału. Zakup nieruchomości wiąże się jednak z wieloma czynnikami ryzyka i aby inwestycja była opłacalna i przyniosła zamierzone cele, należy zwrócić uwagę na wiele różnych zagadnień.
Każda inwestycja w nieruchomość powinna być poprzedzona skrupulatną analizą jej stanu prawnego. Badanie stanu prawnego nieruchomości, zwane także due diligence (z ang. należyta staranność), oznacza proces gromadzenia informacji, na podstawie których przeprowadzana jest analiza wszelkich potencjalnych ryzyk dotyczących nieruchomości. Zasadniczym celem tej analizy jest zweryfikowanie, czy przekazane przez sprzedającego informacje znajdują potwierdzenie w stanie faktycznym i prawnym, oraz czy nabywca będzie mógł zrealizować inwestycję zgodnie ze swoimi założeniami. Jakie czynności należy w tym celu podjąć?
Podstawą analizy stanu prawnego nieruchomości jest szczegółowa analiza księgi wieczystej. Obowiązkiem audytora jest zbadanie stosunków własnościowych nieruchomości, potwierdzenie, czy sprzedający jest faktycznie uprawniony do zawarcia umowy z nabywcą i skutecznego przeniesienia prawa własności. Bardzo istotne jest sprawdzenie informacji o ewentualnych obciążeniach nieruchomości – jeżeli hipoteka nieruchomości jest obciążona, to za wynikające z tego zobowiązania odpowiada nabywca. W księdze wieczystej figurują także wpisy o prawach lub roszczeniach osób trzecich wobec nieruchomości, wynikających np. z umowy najmu.
Kolejnym krokiem jest sprawdzenie wpisu i wyrys z ewidencji gruntów. Pozwala to stwierdzić, czy treść wpisów w księdze wieczystej jest zgodna ze stanem faktycznym ujawnionym w ewidencji. Konieczne jest zwrócenie uwagi na zapisy dotyczące rodzaju gruntów wchodzących w skład nieruchomości – jeśli są to grunty rolne, aby uzyskać zezwolenie np. na budowę hali produkcyjnej, niezbędne będzie złożenie wniosku o wyłączenie nieruchomości spod produkcji rolnej. Nie mniej istotne jest sprawdzenie, czy dla nieruchomości sporządzono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz czy wydano decyzję o warunkach zabudowy.
To plan zagospodarowania przestrzennego przesądza, czy nieruchomość może być przeznaczona np. na obiekt produkcyjny, usługowy lub mieszkaniowy. Plan zagospodarowania przestrzennego może także zawierać szereg „instrukcji” które będą miały wpływ na realizację inwestycji; obostrzenia mogą dotyczyć np. linii zabudowy lub wskaźnika jej intensywności (wymagania mogą wynikać np. z ochrony konserwatorskiej lub ochrony środowiska). Badanie stanu prawnego nieruchomości powinno dotyczyć jeszcze jednej grupy zagadnień: sprawdzenia czy badana nieruchomość podlega poszczególnym przepisom dotyczącym ochrony środowiska, np. dotyczącym emisji substancji szkodliwych czy składowania odpadów.
Prawidłowa, uwzględniająca każde możliwe ryzyko, analiza stanu prawnego nieruchomości wymaga niemałej wiedzy i doświadczenia. Tylko bardzo dobrze zorientowany w zagadnieniu prawnik będzie (mówiąc odrobinę kolokwialnie) wiedział, „czego” i w jaki „sposób” szukać. Jeśli zamierzają Państwo nabyć nieruchomość do celów prywatnych lub inwestycyjnych, zachęcamy, aby przed zakupem skorzystali Państwo z usług naszej kancelarii.
